La réduction Scellier est basée sur le coût d'acquisition, soit (Prix de vente + frais de notaire)*25% = réduction scellier sur 9 ans. Exemple de calcul de la réduction d'impôt Scellier annuelle pour un appartement de 150000€ : ((150000 + 3750)*25%)/9 = 4271€.

Oui, il est possible d'additionner plusieurs réductions Scellier, à conditions de n'effecctuer qu'une acquisition (acte notarié) par an. Exemple : il est possible de cumuler les réductions Scellier de 2 appartements achetés respectivement en 2009 et 2010, même si les deux sont livrés la même année.

Il faut respecter plusieurs plafonds, tout d'abord une seule acquisition Scellier par an et par personne, la base de calcul est plafonnée à 300 000€/an/pers. Les loyers sont aussi plafonnés suivant les zones géographiques. Le revenu fiscal du locataire est aussi une condition à respecté pour le Scellier social ou intermédiaire.

La loi Scellier autorise à louer à un membre de la famille, ascendant ou descendant, à la condition que celui-ci ne fasse pas partie du même foyer fiscal que le l’investisseur. Toutefois, il n’est pas possible de louer à un ascendant ou descendant dans le cadre du scellier intermédiaire ou « social ».

Il existe plusieurs pistes pour la revente d'une chambre en EHPAD: 1./ La revente à un investisseur LMNP : en effet grâce à la revalorisation contractuelle des loyers, la rentabilité au terme des 9 ans augmentera mécaniquement la valeur à la revente. 2./ Certains gestionnaires (nous contacter) garantissent par acte sous seing privé la reprise du lot au terme du bail. 3./ La démographie française et la demande grandissante favorisera le rachat par un particulier souhaitant placer un proche dans l'établissement, en évitant d'être placé sur liste d'attente (selon les gestionnaires, nous contacter).

Les principaux promoteurs (nous contacter) incluent dans leurs contrats de gestion locative des assurances garantissant une valeur en cas de revente anticipée pour cas de force majeur. Ces assurances couvrent aussi le risque de requalification du bien immobilier par le FISC.

Dans le cas où la réduction d’impôt est supérieure au montant d’impôt dû, l’investisseur peut reporter le surplus sur les années suivantes jusqu’à la 6ème année.

Le Scellier BBC répond d’un logement neuf ou en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) qui va impliquer le respect de certaines normes écologiques notamment en termes de consommation d’énergie et d’émission de CO2. Outre ces différences énergétiques, l’avantage fiscal ne sera plus le même selon la qualité du bien acheté à partir du 1er janvier 2011. Le Scellier BBC permettra toujours de bénéficier des 25% de réduction d’impôts alors que le Scellier classique ne permettra de réduire ses impôts que de 15% du prix de revient du bien.

Il n'y a pas d'impôt minimum pour utiliser la loi Scellier, notamment grâce aux "SCPI SCELLIER" (nous contacter) qui permettent d'investir à partir de 500€ d'impôts. Pour les investissements Scellier "classiques", nous constatons qu'il existe des biens immobiliers de qualité et bien placés à partir de 85000€ en Province et 110000€ en Ile de France. L'imposition minimum conseillée pour profiter de la loi Scellier dans de bonnes conditions est donc d'environ 2500€ - 3000€.

L’investissement en Sceller social (15 ans maximum) permet de bénéficier d’une réduction allant jusqu’à 37% du prix de revient du bien contre 25% pour un Scellier classique. Ensuite, le Scellier social permet une déduction forfaitaire de 30% des loyers perçus par l’investisseur. Autre point positif, le Scellier social permet d’éviter la fiscalité des plus values immobilières à condition d’aller au bout des 15 ans. Par contre, le Scellier social doit respecter des plafonds de loyers plus bas que ceux d’un Scellier classique et des plafonds de ressources pour le locataire. Enfin, il n’est plus possible de louer à un ascendant ou descendant dans un Scellier social.

Il n'est pas possible de profiter en même temps de la réduction Scellier appliquée au LMNP (Censi-Bouvard) et de l'amortissement LMNP classique. Pour autant au terme des 9 ans, après avoir profité de la réduction d'impôt, il est possible de basculer la propriété sur une SCI ou SARL de famille afin de réamorcer une période d'amortissement de 20 ans. Cette méthode, souvent préconisée par les notaires permet aussi de faciliter la transmission du patrimoine aux enfants.

Il est tout à fait possible d'acquérir un logement en SCI pour profiter de la loi Scellier. Chaque associé bénéficiera d'une réduction d'impôt au prorata de sa participation dans la société. La SCI est transparente fiscalement et n'apporte pas d'avantages supplémentaires pour un investissement Scellier.

Tout d'abord, pour être assuré de percevoir ses loyers intégralement et sans interruption, il est important de selectionner un gestionnaire expérimenté avec une bonne santé financière (solvabilité et capitaux importants). Ensuite, le bail commercial doit comprendre des éléments clés au profit de l'investisseur : les réparations, mises aux normes et gros travaux (art. 606) doivent être à la charge du gestionnaire exclusivement, ce qui garantira une rentabilité nette constante. Le secteur d'activité est aussi important, à titre d'exemple, le marché des résidences médicalisées est en plein essor et répond à une demande locative forte.

Lors de la revente du bien, le bail doit être poursuivi par l'acheteur, ce qui arrive dans 100% des cas (sauf eviction du gestionnaire). La revente s'assimile donc à un "Transfert universel de propriété" qui dispense de toute restitution de TVA, même lorsque la revente intervient dans les 5 ans qui suivent l'achèvement. CGI, art. 257-7°.

Non, vous devez déclarer vos BIC au réel, ce qui peut être plus avantageux dans la mesure où vous déduisez ainsi les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et d'éventuelles charges. De plus, en Micro-Bic, l'investisseur ne peut plus déduire les amortissements LMNP.

Les gestionnaires proposent systématiquement l'accompagnement d'un expert comptable seul habilité à effectuer cette démarche de récuparation de la TVA. Il se charge par la même occasion de vos déclarations BIC. Les frais de tenue comptable sont récupérables intégralement en réduction d'impôt directe dans la limite de 925€ (comptez 350€ d'honoraires par investissement LMNP ou Bouvard).

Vous pouvez déjà obtenir une approximation du coût mensuel d'une opération Scellier ou Bouvard grâce à notre simulateur. Pour être renseigné plus précisément et obtenir une simulation personnalisée en fonction de votre TMI et de vos objectifs, merci de renseigner notre formulaire de contact.

Il est possible de réaliser une opération autofinancée en fonctions des caractéristiques du projet. Les deux critères principaux permettant d'optimiser une opération Scellier ou Bouvard sont le financement (taux du crédit, durée de remboursement, type de prêt : amortissable ou In Fine), et la rentabilité locative (loyer net perçu divisé par le coût d'acquisition).

En dehors des comparaisons financières (rentabilité locative, plus-value), le choix se fera en fonction de vos objectifs. Un investissement Bouvard correspondra davantage aux investisseurs ne souhaitant pas prendre de risque avec un bail d'habitation ou être sollicité lors des changements de locataires, d'impayés ou de travaux. Le LMNP (Censi-Bouvard) est considéré depuis longtemps comme l'outil "rente-retraite" idéal.

Ces deux types de résidence répondent à une demande croissante dans le contexte de vieillissement de la population. L'EHPAD comme sa dénomination l'indique (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est davantage spécialisée dans le traitement de la dépendance (Alzheimer, démence, etc...).

Tout dépend de la tranche marginale d'imposition de l'investisseur. En règle générale, la réduction Scellier reste plus intéressante. Pour autant il est toujours envisageable de profiter des amortissements LMNP après avoir profité de la réduction Bouvard en basculant la propriété sur une SARL familiale après les 9 premières années. Nous contacter pour plus de détails.

Un retard de livraison ne modifiera pas le montant de la réduction d'impôt puisque le taux est déterminé par la date d'acquisition (acte notarié). Le retard pourra en revanche décaler la première phase de 9 ans de réduction si la livraison bascule sur l'année civile suivante. Exemple pour une livraison prévisionnelle au 4T 2011 et finalement effective au 1T 2012 : la première année de réduction d'impôt s'appliquera sur les revenus 2012.